Wat zijn de aftrekbare kosten aankoop woning in 2025

Wat zijn aftrekbare kosten bij de aankoop van een woning?

Als je een huis koopt, maak je kosten. Sommige van die kosten kun je aftrekken bij je belastingaangifte. Dit zijn aftrekbare kosten: kosten die je mag opgeven bij de Belastingdienst, omdat ze direct te maken hebben met het afsluiten van een hypotheek. Het voordeel? Door deze kosten af te trekken, betaal je minder belasting en houd je uiteindelijk meer geld over. Dit geldt zowel voor eenmalige aftrekbare kosten als voor terugkerende kosten die specifiek te maken hebben met je hypotheek.

Aftrekbare kosten gelden specifiek voor de hypotheek en de financiering van je eigen woning. Dit betekent dat niet alle kosten rondom de aankoop van een huis aftrekbaar zijn. Zo zijn bijvoorbeeld de kosten die je maakt bij het ondertekenen van een voorlopige koopovereenkomst of een voorlopig koopcontract niet aftrekbaar. Deze documenten regelen de afspraken voor de aankoop, maar hebben geen directe relatie met de hypotheek of financiering. Welke kosten aftrekbaar zijn, leggen we verderop in dit artikel uit. Daarnaast laten we zien hoe je deze kosten eenvoudig kunt verwerken in je aangifte inkomstenbelasting. Zo zorg je ervoor dat je geen belastingvoordeel misloopt én optimaal profiteert van de voordelen voor je eigen woning.

Welke kosten zijn aftrekbaar bij aankoop woning?

Bij de aankoop van een woning komen allerlei kosten kijken. Gelukkig kun je een deel van deze kosten aftrekken bij je belastingaangifte. Hieronder vind je een overzicht van de kosten die je kunt aftrekken bij de aankoop van een woning. Dit overzicht helpt je om precies te begrijpen welke uitgaven je kunt meenemen in je belastingaangifte:

1. Notariskosten hypotheek
2. Advieskosten en bemiddelingskosten hypotheek
3. Taxatiekosten
4. Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kosten
5. Hypotheekrenteaftrek
6. Bankgarantie kosten
7. Bereidstellingsprovisie
8. Erfpachtcanon
9. Inschrijven hypotheekakte in Kadaster
10. Afsluitkosten hypotheek

1. Notariskosten voor de hypotheekakte aftrekbaar

De kosten die je betaalt aan de notaris om de hypotheekakte op te stellen, zijn aftrekbare kosten. Dit document is verplicht om je hypotheek officieel vast te leggen.

Let op: notariskosten voor de koopakte, die de eigendomsoverdracht regelen, zijn níet aftrekbaar. Dit komt omdat ze niet direct verband houden met de financiering of kosten voor de hypotheekakte.

2. Advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek aftrekbaar

Heb je een hypotheekadviseur of tussenpersoon ingeschakeld om je hypotheek af te sluiten? De kosten die je hiervoor betaalt, vallen onder de aftrekbare kosten. Dit geldt ook als je deze kosten onderdeel zijn van een pakketprijs bij je hypotheekverstrekker. Zorg ervoor dat je de factuur goed bewaart voor je aangifte inkomstenbelasting.

3. Taxatiekosten aftrekbaar

Als een taxatie nodig is voor het verkrijgen van een hypotheek, kun je deze kosten aftrekken. Het taxatierapport helpt de geldverstrekker de waarde van je eigen woning vast te stellen. Taxatiekosten voor andere doelen, zoals een aankoopadvies, zijn niet aftrekbaar.

4. Kosten voor Nationale Hypotheek Garantie aftrekbaar

Kies je voor een hypotheek met NHG? Dan betaal je eenmalige kosten, zoals de NHG-premie, die aftrekbaar zijn bij je belastingaangifte. Dit zijn kosten die je slechts één keer maakt bij het afsluiten van je hypotheek. Het bedrag mag je aftrekken bij je belastingaangifte, omdat het direct verband houdt met het afsluiten van de hypotheek. NHG kan daarnaast helpen om een lagere hypotheekrente te betalen.

5. Hypotheekrenteaftrek aftrekbaar

Een van de bekendste aftrekposten is de rente die je betaalt over je hypotheeklening. Deze hypotheekrente kun je jaarlijks aftrekken bij je belastingaangifte. Dit geldt alleen voor je eigen woning (je hoofdverblijf). Als je rente betaalt voor een tweede woning of een vakantiehuis, is deze niet aftrekbaar.

6. Bankgarantie kosten aftrekbaar

Een bankgarantie wordt vaak gebruikt om de waarborgsom bij de aankoop van een huis te dekken. De kosten die je hiervoor maakt, zijn aftrekbare kosten, omdat ze direct samenhangen met de financiering van de woning.

7. Bereidstellingsprovisie aftrekbaar

Als je de geldigheid van je hypotheekofferte wilt verlengen, betaal je hiervoor extra kosten. Deze zogenaamde bereidstellingsprovisie is aftrekbaar bij je belastingaangifte, zolang het gaat om een hypotheek voor je eigen woning.

8. Periodieke erfpachtcanon aftrekbaar

Woon je op erfpachtgrond en betaal je jaarlijks erfpachtcanon? Dan zijn deze betalingen aftrekbare kosten bij je aangifte inkomstenbelasting. Erfpacht wordt gezien als kosten die je maakt voor het gebruik van je woning. Let op: een eenmalige afkoopsom voor erfpacht is níet aftrekbaar, omdat deze niet periodiek is.

9. Kosten hypotheekakte in Kadaster aftrekbaar

Wanneer je een hypotheek afsluit, moet de hypotheekakte worden ingeschreven in het Kadaster. Dit is een verplichte administratieve stap om de financiering van je woning officieel vast te leggen. De kosten die je hiervoor maakt, vallen onder de aftrekbare kosten. Bewaar je factuur goed, zodat je deze kosten eenvoudig kunt verwerken in je aangifte inkomstenbelasting.

10. Afsluitkosten hypotheek aftrekbaar

De afsluitkosten die je betaalt aan de bank voor het verstrekken van een hypotheek zijn aftrekbare kosten. Dit zijn eenmalige kosten die onderdeel zijn van de financiering van je eigen woning. Door deze kosten op te geven bij je belastingaangifte, kun je belastingvoordeel behalen. Dit kan je uiteindelijk honderden euro’s schelen.

Door de juiste kosten op te geven bij je belastingaangifte, kun je flink besparen. Aftrekbare kosten zoals hypotheekrente, hypotheekakte kosten en NHG-premie zorgen ervoor dat je minder belasting betaalt en meer geld overhoudt.

Welke kosten zijn niet aftrekbaar aankoop woning?

Bij de aankoop van een woning maak je kosten, maar helaas is niet alles fiscaal aftrekbaar. Het is belangrijk om te weten welke kosten je niet mag aftrekken bij je aangifte inkomstenbelasting. Hierdoor voorkom je fouten en weet je precies waar je aan toe bent. Hieronder vind je een compleet overzicht van kosten die niet aftrekbaar zijn:

1. Makelaarskosten
2. Overdrachtsbelasting
3. Notariskosten voor de koopakte
4. Taxatiekosten voor andere doeleinden
5. Kosten voor een bouwkundige keuring
6. Verhuis- en inrichtingskosten
7. Onderhouds- en verbeteringskosten
8. Afkoopsom voor erfpacht
9. Kosten voor een overlijdensrisicoverzekering
10. Makelaarscourtage bij verkoop van je woning

Hieronder leggen we per kostenpost uit waarom deze niet aftrekbaar is.

1. Makelaarskosten

De kosten die je betaalt aan een aankoopmakelaar of verkoopmakelaar zijn niet aftrekbaar. Dit komt doordat deze kosten geen directe relatie hebben met de hypotheek of de financiering van je woning. Makelaarskosten vallen onder bemiddelingskosten en worden door de Belastingdienst gezien als privé-uitgaven.

2. Overdrachtsbelasting

Bij de aankoop van een woning betaal je overdrachtsbelasting over de koopsom. Hoewel dit vaak een grote kostenpost is, zijn deze kosten niet fiscaal aftrekbaar. De Belastingdienst beschouwt overdrachtsbelasting als een verplichte belasting die niets te maken heeft met de hypotheek of aftrekbare kosten eigen woning.

3. Notariskosten voor de koopakte

De notariskosten die je betaalt voor het opstellen van de koopakte zijn niet aftrekbaar. Deze kosten zijn uitsluitend bedoeld voor de eigendomsoverdracht en niet voor de financiering. Alleen notariskosten voor de hypotheekakte worden gezien als aftrekbare kosten.

4. Taxatiekosten voor andere doeleinden

Taxatiekosten zijn alleen aftrekbaar als ze nodig zijn om een hypotheek te krijgen. Dit geldt ook voor andere leningskosten, zoals bemiddelingskosten die specifiek zijn gemaakt voor het afsluiten van je hypotheek. Laat je een taxatierapport opstellen om de marktwaarde te bepalen of voor een aankoopadvies? Dan zijn deze kosten niet aftrekbaar. Ook andere kosten koper, zoals deze taxaties, vallen buiten de aftrekposten voor de eigen woning.

5. Kosten voor een bouwkundige keuring

De kosten voor een bouwkundige keuring zijn niet aftrekbaar. Deze keuringen worden vaak uitgevoerd om de technische staat van een woning te controleren, maar ze hebben geen directe relatie met je hypotheek. Hierdoor worden deze kosten gezien als privé-uitgaven.

6. Verhuis- en inrichtingskosten

Kosten die je maakt om te verhuizen of je woning in te richten, zoals schilderwerk of een nieuwe vloer leggen, zijn niet aftrekbaar. Deze uitgaven worden door de Belastingdienst beschouwd als privé-uitgaven en zijn dus niet fiscaal aftrekbaar.

7. Onderhouds- en verbeteringskosten

Onderhouds- en verbeteringskosten aan je woning, zoals het vervangen van een keuken of het schilderen van de buitenkant, zijn niet aftrekbaar. Zelfs als je deze kosten meteen na de aankoop van je woning maakt, worden ze niet gezien als kosten voor de financiering.

8. Afkoopsom voor erfpacht

Een eenmalige afkoopsom om erfpacht voor een langere periode af te kopen is niet aftrekbaar. Alleen de periodieke betalingen van erfpachtcanon vallen onder aftrekbare kosten eigen woning.

9. Kosten voor een overlijdensrisicoverzekering

Als je een overlijdensrisicoverzekering afsluit in combinatie met je hypotheek, kun je de premie hiervoor niet aftrekken. Deze verzekering wordt door banken vaak verplicht gesteld, maar de kosten ervan worden niet door de Belastingdienst erkend als aftrekbare hypotheekgerelateerde kosten.

10. Makelaarscourtage bij verkoop van je woning

Als je een woning verkoopt en hiervoor makelaarscourtage betaalt, zijn deze kosten niet aftrekbaar. Dit geldt ook als de opbrengst van de verkoop wordt gebruikt voor de aankoop van een nieuwe woning.

Waarom zijn deze kosten niet aftrekbaar?

De Belastingdienst beschouwt alleen kosten die direct te maken hebben met de hypotheek of financiering van je woning als aftrekbaar. Andere kosten, zoals onderhoud, inrichting of makelaarsdiensten, worden gezien als privé-uitgaven. Dit betekent dat ze niet fiscaal aftrekbaar zijn.

Voorkom fouten bij je belastingaangifte

Weet je zeker dat je alle aftrekbare kosten correct hebt ingevuld bij je aangifte inkomstenbelasting? Door te weten welke kosten niet aftrekbaar zijn, voorkom je fouten en zorg je dat je geen belastingvoordeel misloopt. Controleer je kosten zorgvuldig en raadpleeg een belastingadviseur bij twijfel. Zo haal je het maximale uit je belastingvoordeel.

Hoe trek je deze kosten af bij je belastingaangifte?

Het aftrekken van kosten bij je belastingaangifte lijkt misschien ingewikkeld, maar het is eenvoudiger dan je denkt. Met de juiste voorbereiding kun je flink besparen. Hier lees je stap voor stap hoe je aftrekbare kosten van de aankoop van een woning correct invult en waar je op moet letten.

1. Vul de juiste rubriek in bij je belastingaangifte

Bij het invullen van je belastingaangifte geef je de aftrekbare kosten op in de rubriek hypotheken en leningen. Dit is onderdeel van box 1, waarin je jouw inkomsten, aftrekposten en kosten voor je eigen woning verwerkt. Je kunt hier onder andere de volgende aftrekbare kosten opgeven:

• Hypotheekrente
• Notariskosten voor de hypotheekakte
• Taxatiekosten voor de hypotheek
• Kosten voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

Controleer goed dat je alleen kosten invoert die echt aftrekbaar zijn. Sommige kosten, zoals makelaarskosten of onderhoudskosten, vallen hier niet onder en mag je dus niet aftrekken. Denk er ook aan dat je alleen kosten mag opgeven die je daadwerkelijk hebt betaald en die direct verband houden met je hypotheek of eigen woning.

2. Bewaar alle facturen en bewijsstukken

De Belastingdienst kan je vragen om bewijsstukken van de kosten die je hebt opgegeven. Zorg er daarom voor dat je alle facturen goed bewaart, zoals die van de notaris, de taxateur en je hypotheekadviseur. Met deze documenten kun je aantonen dat de kosten daadwerkelijk zijn gemaakt en voldoen aan de regels voor aftrekbare kosten eigen woning.

Tip: Maak een aparte map aan (digitaal of fysiek) om al je facturen, bonnetjes en kopieën overzichtelijk te bewaren. Denk hierbij ook aan bewijsstukken voor eenmalige aftrekbare kosten, zoals de kosten voor de hypotheekakte of NHG. Zo heb je alles direct bij de hand als je belastingaangifte doet.

3. Wees voorzichtig met niet-aftrekbare kosten

Het is belangrijk dat je geen niet-aftrekbare kosten opgeeft bij je belastingaangifte. Dit kan namelijk leiden tot correcties of zelfs boetes. Vermijd bijvoorbeeld het invoeren van:

• Kosten koper
• Verhuis- en inrichtingskosten
• Andere kosten die niet fiscaal aftrekbaar zijn.

Zorg ervoor dat je alleen kosten aftrekt die voldoen aan de regels van de Belastingdienst. Twijfel je? Bekijk het overzicht in de vorige sectie van dit artikel, zodat je zeker weet dat je geen fouten maakt bij het invullen van je aangifte inkomstenbelasting.

4. Hulp nodig? Vraag een adviseur om advies

Kom je er niet uit of twijfel je over welke kosten je mag aftrekken? Dan is het slim om hulp in te schakelen van een belastingadviseur. Zij kunnen je precies vertellen hoe je jouw aangifte correct invult en hoe je optimaal profiteert van belastingvoordeel. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de hypotheekrenteaftrek en andere aftrekbare kosten voor je eigen woning.

Voorbeeld belastingvoordeel aftrekbare kosten

Door de aftrekbare kosten bij de aankoop van een woning slim op te geven, kun je flink besparen. Maar hoeveel scheelt dat nou precies? Hieronder zie je een concreet rekenvoorbeeld om te laten zien hoeveel belastingvoordeel je kunt behalen.

Praktisch rekenvoorbeeld van aftrekbare kosten

Stel: je hebt een woning gekocht en hiervoor de volgende aftrekbare kosten gemaakt:

• Notariskosten voor de hypotheekakte: €1500
• Advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek: €2000
• Taxatiekosten voor de hypotheek: €600
• Kosten voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG): €2500

In totaal heb je €6600 aan aftrekbare kosten gemaakt. Deze kosten geef je op bij je aangifte inkomstenbelasting in de rubriek hypotheken en leningen. Zorg ervoor dat je alle facturen bewaart, zodat je kunt aantonen dat deze kosten daadwerkelijk zijn betaald.

Hoe wordt je belastingvoordeel berekend?

Het belastingvoordeel hangt af van je inkomen en het bijbehorende belastingtarief. In dit voorbeeld gaan we uit van een het tarief in 2025 van 37,48% (het tarief voor een inkomen tot ongeveer €76.000 in 2025). De berekening ziet er als volgt uit:

• Totaal aftrekbare kosten: €6600
• Belastingtarief: 37,48%
• Belastingvoordeel: €6600 x 37,48% = €2440,02

Door deze aftrekbare kosten goed op te geven, krijg je ruim €2400 terug van de Belastingdienst. Dit is een flinke besparing op de totale kosten van je woning.

Let op: dit voordeel geldt alleen voor kosten die voldoen aan de voorwaarden van de Belastingdienst, zoals notariskosten voor de hypotheekakte en de kosten voor Nationale Hypotheek Garantie.

Veelgestelde vragen over aftrekbare kosten

Bij het kopen van een woning komen meerdere vragen kijken, zeker als het gaat om aftrekbare kosten en belastingvoordelen. Wat mag je precies aftrekken? Welke regels gelden er? En hoe zorg je ervoor dat je niets over het hoofd ziet?

Om je op weg te helpen, hebben we de meest gestelde vragen over aftrekbare kosten voor je op een rij gezet. Van eenmalige kosten tot hypotheekrenteaftrek en het gebruik van de WOZ-waarde: hier vind je duidelijke antwoorden en handige tips om je belastingaangifte eenvoudiger te maken.

Blijf gerust lezen en ontdek hoe je optimaal kunt profiteren van de belastingvoordelen rondom de aankoop van je woning!

Wat zijn eenmalige aftrekbare kosten aankoop woning

Eenmalige aftrekbare kosten zijn kosten die je slechts één keer maakt bij het afsluiten van een hypotheek of het kopen van een woning. Deze kosten kun je aftrekken bij je belastingaangifte. Voorbeelden van eenmalige aftrekbare kosten zijn:

• Notariskosten voor de hypotheekakte (maar niet voor de koopakte)
• Taxatiekosten voor de hypotheek
• Kosten voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
• Advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek

Kan ik de kosten koper aftrekken bij mijn belastingaangifte?

Nee, de kosten koper zijn niet aftrekbaar bij je belastingaangifte. Dit komt omdat deze kosten niet direct verband houden met de financiering van je woning. Onder kosten koper vallen bijvoorbeeld:

• Overdrachtsbelasting
• Notariskosten voor de koopakte
• Makelaarskosten

Hoewel de kosten koper vaak een grote uitgave zijn, worden ze door de Belastingdienst gezien als niet-aftrekbare kosten. Alleen kosten die direct te maken hebben met je hypotheek of financiering, zoals de notariskosten voor de hypotheekakte, zijn aftrekbaar.

Is hypotheekrente aftrekken nog steeds mogelijk in 2025?

Ja, in 2025 kun je de hypotheekrente nog steeds aftrekken bij je belastingaangifte. Dit geldt alleen voor de rente die je betaalt over je hypotheeklening voor je eigen woning waarin je woont als hoofdverblijf. Hypotheekrente voor een tweede woning of een vakantiehuis is niet aftrekbaar.

Houd er rekening mee dat het maximale belastingtarief waartegen je hypotheekrente mag aftrekken jaarlijks daalt. In 2025 ligt dit tarief op maximaal 37,48%. Controleer bij je aangifte inkomstenbelasting goed hoeveel voordeel dit je oplevert.

Kan ik de WOZ-waarde van mijn woning gebruiken bij mijn belastingaangifte?

Ja, de WOZ-waarde van je woning speelt een belangrijke rol bij je belastingaangifte. Deze waarde wordt gebruikt om het eigenwoningforfait te berekenen. Het eigenwoningforfait is een bedrag dat je moet bijtellen bij je inkomen voor het hebben van een eigen woning.

In 2025 is het eigenwoningforfait meestal 0,35% van de WOZ-waarde. afhankelijk van de waarde van je woning. Controleer de WOZ-waarde die de gemeente aan je woning heeft toegekend en gebruik deze om je belastingaangifte correct in te vullen.

Wat moet ik doen als ik een lening heb afgesloten voor mijn woning?

Heb je een extra lening afgesloten voor je woning, bijvoorbeeld voor een verbouwing? Dan kun je sommige kosten hiervan aftrekken. Dit geldt alleen als de lening is gebruikt voor de verbetering of instandhouding van je eigen woning, zoals:

• Het plaatsen van een nieuwe keuken
• Het installeren van zonnepanelen
• Het bouwen van een dakkapel

Je kunt de rente die je betaalt over deze lening aftrekken bij je belastingaangifte, mits je voldoet aan de regels van de Belastingdienst. Tip: Bewaar alle bewijsstukken, zoals facturen en de leningsvoorwaarden. Zo kun je aantonen dat de lening is afgesloten voor woninggerelateerde kosten.

Zijn kadastrale rechten aftrekbaar bij de aankoop van een huis?

Nee, kadastrale rechten zijn niet aftrekbaar bij de aankoop van een woning. Dit zijn administratieve kosten die je betaalt voor het inschrijven van de eigendomsoverdracht in het Kadaster. Omdat deze kosten geen directe relatie hebben met de hypotheek of financiering, komen ze niet in aanmerking voor belastingaftrek.

Wat zijn de regels voor aftrekbare kosten bij een ex-partner?

Als je een woning deelt met een ex-partner, gelden er speciale regels voor het aftrekken van kosten. Je kunt bijvoorbeeld de rente over de hypotheek blijven aftrekken, zolang de woning nog als jouw eigen woning wordt beschouwd. Dit kan het geval zijn als één van jullie in de woning blijft wonen en de ander elders woont.

Let op: Je mag alleen de kosten aftrekken die horen bij jouw aandeel in de hypotheek. Je kunt de kosten van je ex-partner dus niet aftrekken. Zorg ervoor dat je hier duidelijke afspraken over maakt en controleer wie welke kosten heeft betaald.

Hoe werkt het eigenwoningforfait en wat moet ik betalen?

Het eigenwoningforfait is een bedrag dat je moet optellen bij je inkomen als je een eigen woning hebt. De Belastingdienst ziet dit als een soort "woongenot" dat bij je inkomen wordt opgeteld.

In 2025 is het eigenwoningforfait meestal 0,35% van de WOZ-waarde van je woning. Stel dat de WOZ-waarde van je woning €300.000 is, dan bedraagt het eigenwoningforfait:

• €300.000 x 0,35% = €1050

Dit bedrag tel je op bij je inkomen in box 1. Gelukkig kun je dit bedrag compenseren met aftrekposten, zoals de rente die je betaalt over je hypotheek. Zorg ervoor dat je deze aftrekposten goed verwerkt in je belastingaangifte om onnodige belasting te voorkomen.