De aanhoudende groei van de woningprijzen bemoeilijkt voor starters de aankoop van een woning. Sinds 2013 is het aantal verkochte woningen aan koopstarters van de totale woningverkoop aan huishoudens gedaald van 48% naar 32% in 2019, omdat het herstel van de koopmarkt vanaf 2013 vooral voor rekening kwam van de doorstromers. Volgens het Kadaster waren er in 2018 circa 52.000 koopstarters in de leeftijd van achttien tot en met vierendertig die nog nooit eerder een woning in bezit hebben gehad.
De kredietcrisis in 2013 heeft ertoe geleid dat banken voor het verstrekken van hypotheken, door de Autoriteit Financiële Markten, veel scherpere eisen zijn gaan stellen aan de kredietwaardigheid van cliënten aan wie hypotheken worden verstrekt. Deze maatregelen hebben als belangrijke doelstelling om de risico’s op betalingsachterstanden en te grote restschulden te verminderen. De hypothecaire leennormen zijn in 2013 wettelijk verankerd om overkreditering te voorkomen. De maximale hypotheekwaarde vergeleken met de waarde van de woning (loan-to-value; LTV) is sindsdien stapsgewijs met één procentpunt per jaar verlaagd tot 100 procent in 2018. Daarnaast is er een aflossingsverplichting voor hypotheken ingesteld en is de maximale omvang van de hypotheeklening vergeleken met het inkomen aangescherpt (loan-to-income; LTI). Ondanks het economisch herstel zijn deze hypothecaire leennormen niet meer aangepast en dit komt ten nadele van de starter die geen startkapitaal heeft opgebouwd.
Doordat beleggers dit probleem van financiering niet hebben, zou er een spiraal kunnen ontstaan waar de woning zal worden verkocht aan de belegger, die vervolgens hogere huurprijzen rekent. De starter die niet in staat was om het huis te bemachtigen zal de hoge huurprijs moeten betalen, waardoor er geen ruimte meer is om te sparen. Doordat de starter niet heeft kunnen sparen zullen zij nooit in een gelijke positie als de belegger verkeren. Uit onderzoek van de Autoriteit Financiële Markten (AFM) blijkt dat de liquide buffer naar leeftijd van de kostwinner bij de leeftijdsgroepen tot vijfendertig jaar het laagst is.
Hoewel de netto betaalbaarheid door de lage rente redelijk constant blijft, is het door de nieuwe hypotheekregels lastiger om een woning te kopen. Woningkopers kunnen een maximale hypotheek van ongeveer 4,5x hun inkomen krijgen. In 2013 was een woning in Nederland voor een eenverdiener met een modaal inkomen al moeilijk financierbaar, aangezien de gemiddelde woningprijs 7x een modaal inkomen bedroeg. Inmiddels is deze factor verder opgelopen naar 9x een modaal inkomen omdat sinds 2013 de woningprijzen sneller stijgen dan de inkomens. De woningen in de Randstad zijn nog harder gestegen waardoor de financierbaarheid van een woning in deze regio voor modale inkomens nog lastiger is geworden.
