Het ministerie van Financiën heeft in 2019 een onderzoek laten uitvoeren voor de verkenning van de differentiatie overdrachtsbelasting tussen starters en beleggers. Uit dit onderzoek blijkt dat de nieuwe wet: ‘Wet differentiatie overdrachtsbelasting’ beperkt doeltreffend is. In het rapport staat het volgende:
Door de differentiatie wordt de toegankelijkheid van een koopwoning voor starters vergroot en het aankopen van woningen als investering door particuliere beleggers ontmoedigd, maar het effect is beperkt.
Wij verwachten dat er door de differentiatie 2.500 tot 10.000 meer transacties per jaar zullen zijn door starters (ca. 4% tot 14%). De voornaamste redenen dat de differentiatie van de overdrachtsbelasting relatief beperkt effect heeft zijn:
- beleggers kunnen de hogere overdrachtsbelasting eenvoudig ontwijken met constructies
- beleggers en starters concurreren alleen in bepaalde gebieden en op bepaalde woningen met elkaar en;
- in sommige regio’s kunnen de beleggers hun hogere kosten doorberekenen in hogere huren. Het is verder de verwachting dat de differentiatie van de overdrachtsbelasting leidt tot een stijging in de prijs voor woningen van koopstarters van circa 1% als gevolg van meer concurrentie tussen koopstarters. Doordat de effecten relatief klein zijn, schatten wij in dat de differentiatie van de overdrachtsbelasting slechts beperkt bijdraagt aan het oplossen van de problematiek.
Het volgende werd als aanbeveling geschreven richting het ministerie:
Als wij breder kijken dan doeltreffendheid en doelmatigheid dan komt uit het onderzoek naar voren dat de differentiatie van de overdrachtsbelasting geen oplossing is voor structurele problemen op de woningmarkt. Het zorgt voor verschuiving van vraag naar woningen, terwijl het probleem ligt in het te beperkte aanbod van woningen. Ook wordt aangegeven dat er een spanning is tussen de differentiatie van de overdrachtsbelasting en de wens voor meer woningen in het midden(huur)segment.
De impact van de differentiatie van de overdrachtsbelasting wordt overschaduwd door andere (mogelijke) ontwikkelingen, zoals aanpassingen van de vermogensrendementsheffing, het beleid van de ECB en de eventuele noodknop middenhuur. Uit onze analyses komt naar voren dat de problematiek waarschijnlijk beter kan worden aangepakt door beleid dat meer aandacht heeft voor regionale verschillen en sneller kan anticiperen op ontwikkelingen in de markt. Ook specifiek beleid om het omzetten van koop naar huurwoningen te ontmoedigen, kan interessant zijn.
